Dienstag, 9. Februar 2021

BGH: Verweigerung der Zustimmung der Vermietung ohne Vertragsvorlage

Urteil vom 25. September 2020 - AZ: V ZR 300/18

Die Parteien dieses Rechtstreits sind Mitglieder einer WEG. Nach der Teilungserklärung dienen die Einheiten Wohnzwecken und die Vermietung bedarf der schriftlichen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, die nur aus wichtigem Grund versagt werden darf. 2015 übermittelte der Kläger als Eigentümer der Wohnung im 1. Obergeschoss, den einzigen anderen Eigentümern der Wohnung im Erdgeschoss die Daten einer Familie, der er seine Wohnung vermieten wollte. Einen Mietvertrag übergab er nicht. Die Beklagten stimmten der Vermietung nicht zu, sodass der Kläger der Familie die Wohnung in der Zeit vom 19. Juni 2015 bis 31. Oktober 2016 unentgeltlich überließ. Der Kläger klagte daneben auf Zustimmung zur Vermietung und änderte den Antrag nach Auszug der Familie auf die Feststellung, dass die Beklagten zur Zustimmung verpflichtet gewesen waren. Das Amtsgericht gab dem Kläger Recht. Die bisherigen Mieter seien ausgezogen und der Kläger habe der Beklagten keine weiteren Mieter präsentiert. Der Kläger könne lediglich den Mietausfall im Wege einer vorrangigen Leistungsklage fordern.  

Das Berufungsgericht war dagegen der Ansicht, dass kein Feststellungsinteresse vorläge und wies die Klage als unzulässig ab. Darüber hinaus hätte aber auch ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung vorgelegen, da den Beklagten kein Mietvertrag vorgelegt wurde. Die Zustimmung dürfe nämlich verweigert werden, wenn die Gefahr einer zweckbestimmungswidrigen oder gefährdenden Nutzung der Wohnung bestehe. Dies könnten die Beklagten nur anhand des Vertragsentwurfs beurteilen.

Der BGH urteilte anders. Das Berufungsgericht sei bereits fälschlicherweise von der Unzulässigkeit der Klage ausgegangen. Dem Interesse des Klägers werde es nicht gerecht, wenn er auf darauf verwiesen werden, seinen Schaden wegen der verweigerten Zustimmung zu beziffern und auf Leistung zu klagen. Vielmehr habe der Kläger ein berechtigtes Feststellungsinteresse. Hätte der Kläger die Zustimmung in einer Eigentümerversammlung beantragt und im Anschluss eine Anfechtungsklage erhoben, wäre sein Rechtsschutzinteresse auch nach dem Auszug der Mieter nicht entfallen. Nichts Anderes gelte daher, wenn kein Beschluss gefasst wurde. Mit der Feststellungsklage soll ebenfalls geklärt werden, ob die Beklagten die Erlaubnis wegen der Nichtvorlage eines Mietvertrags verweigern durften.

Außerdem stellten die Bundesrichter fest, dass die Nichtvorlage des Mietvertrags kein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung ist. Dies sei aber bislang umstritten. Nach überwiegender Ansicht genüge für die Zustimmung zur Veräußerung oder Vermietung die Angabe von Namen, beruf, Familienstand, Wohnanschrift des Interessenten sowie die Zahl der Personen, die die Wohnung nutzen werden. Diese hatte der Kläger den Beklagten auch übermittelt. Des Weiteren darf die Erteilung der Zustimmung nach dieser Ansicht nicht von der Vorlage eines Vertragsentwurfs abhängig gemacht werden. Eine Gegenansicht vertritt, dass der Vertrag vorgelegt werden müsse. Die Bundesrichter sahen die überwiegende Meinung als vorzugswürdig. Ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung liegt demnach vor, wenn Mietinteressent voraussichtlich keine Gewähr bietet, „sich persönlich in die Gemeinschaft einzuordnen, die für alle geltenden Regeln etwa einer Hausordnung zu beachten, die Grenzen der Nutzung der ihm vermieteten Eigentumswohnung nicht zu übereschreiten und die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer zu achten.“ Diese Voraussetzungen hängen demnach entscheidend mit der Person des Mieters und den anderen einziehenden Personen zusammen. Die Vorlage des Mietvertrages ist daher nicht notwendig. Darüber hinaus bleibt auch der vermietende Wohnungseigentümer verpflichtet dafür Sorge zu tragen, dass der Mieter die Rechte des Eigentümers nicht überschreitet. Anders lautende Mietvertragsklauseln sind daher nicht möglich. Schließlich hätten die anderen Eigentümer gegen den störenden Mieter einen Direktanspruch auf Unterlassung.