Mittwoch, 19. Mai 2021

OLG Nürnberg: Kein isoliertes Sondereigentum an einem Kellerraum ohne Miteigentumsanteil

Beschluss vom 22. März 2021 - AZ. 15 W 421/21

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat entschieden, dass an einem Kellerraum kein isoliertes Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil begründet werden kann. Hintergrund war eine grundbuchrechtliche Streitigkeit.

1978 wurde eine GmbH als Eigentümerin eines Miteigentumsanteils am streitgegenständlichen Grundstück eingetragen. Damit war ein Sondereigentum an einer Wohnung verbunden. Das Bestandsverzeichnis enthielt eine Änderung des Sondereigentums, dass es um einen Kellerraum ergänzte, der zuvor einer anderen Einheit zugeordnet war. Das Grundbuch wurde 1987 neu gefasst. Der Kellerraum findet sich in der Neufassung aber nicht mehr. 1990 verkaufte die GmbH ihren Miteigentumsanteil an ein Ehepaar. Diese veräußerten den Miteigentumsanteil 2018 an die nunmehr am Rechtsstreit Beteiligten. Mit notariellem Kaufvertrag verkauften diese den Kellerraum weiter an den jetzigen Beschwerdeführer, mit dem Hinweis, dass dieser nach einer zwischenzeitlichen Änderung der Teilungserklärung zu ihrer Einheit Nr. 117 gehört. Sie bewilligten die Eintragung der Rechtsänderung durch Abspaltung des Kellerraums von ihrer Einheit 117 und Zuschlagung zum Wohnungseigentum Nr. 244.

Auf den Antrag auf Vollzug dieser Urkunde erhob die zuständige Rechtspflegerin Einwände gegen die Eintragung, da der Kellerraum weder im Grundbuch eingetragen noch in der Kaufvertragsurkunde des Miteigentumsanteils erwähnt wird. Der Notar wies darauf hin, dass sich an der Zuordnung des Kellerraums nichts dadurch geändert hat, dass der Raum bei der Neufassung 1987 nicht eingetragen wurde.

Trotzdem wies das Amtsgericht den Antrag unter dem Hinweis zurück, die Urkunde sei nicht eintragungsfähig. Der Beschwerde des Notars half das Amtsgericht nicht ab.

Das OLG Nürnberg sah die Beschwerde dagegen als begründet an. Das Grundbuchamt müsse das Sondereigentum an dem Kellerraum im Bestandsverzeichnis eintragen und die Eigentumsumschreibung vornehmen. Das OLG sah es als erwiesen an, dass das Sondereigentum an dem Keller nicht erloschen oder in anderer Weise untergegangen ist. Insbesondere sei es bei den beiden Verkäufen 1990 und 2018 jeweils mit der Wohneinheit an die Erwerber übergegangen, auch wenn dieser keine Erwähnung in den Kaufverträgen findet. Anderenfalls wäre das Sondereigentum an dem Kellerraum als isoliertes Sondereigentum verblieben, was allerdings aufgrund der „fehlenden isolierten Verkehrsfähigkeit des Sondereigentums“ nicht möglich ist. Insofern verwiesen die Oberlandesrichter auf § 6 WEG, in dem die untrennbare Verknüpfung von Miteigentumsanteil und Sondereigentum gesetzlich verankert ist.